Immobilier La Teste-de-Buch : Vu dans La Dépêche du Bassin

Faut-il encore présenter La Dépêche du Bassin? Cet hebdomadaire d'une vingtaine d'années dévoile, tous les jeudis, l'actualité du Bassin d'Arcachon. Un numéro a bien entendu retenu plus que les autres notre attention ! Le numéro 974, en kiosque ce jeudi 22 janvier 2015, présentait le marché immobilier à La Teste-de-Buch. Page 11, Jean-Baptiste LENNE, journaliste pour ce journal, y expose son interview avec Vincent Donnesse, co-gérant de l'agence immobilière Century21.

Vous avez loupé cette édition ? Pas de panique, voici la séance de rattrapage.

RENCONTRE AVEC VINCENT DONNESSE, AGENT CHEZ CENTURY 21

Mais au fait, comment va l’immobilier à La Teste ?

Faut-il acheter ? Faut-il vendre ? Quels sont les quartiers qui grimpent ? Où sont les bonnes affaires ? La Teste-de-Buch est-elle vraiment un eldorado côté immobilier ? Rencontre avec Vincent Donnesse, professionnel chez Century 21.

Commençons par poser le problème… « Il y a quelques siècles, un disciple de Louis XIV disait qu’à La Teste, les maisons y sont belles mais mal rangées. Cela n’a pas changé », sourit Vincent Donnesse. « Ici, on ne veut rien de droit, rien de carré, on aime les chemins de traverses et les petits passages… » Bref, pour les agents immobiliers, mettre en avant des tendances et des prix moyens relève souvent du casse-tête à La Teste. Aux Miquelots par exemple, le logement social côtoie les grandes villas avec piscine, les appartements jouxtent les pavillons traditionnels. Une vraie mixité sociale donc. « La Teste est une belle commune, le marché y est dynamique et sain. Mais il faut analyser la situation quartier par quartier, rue par rue », recommande Vincent Donnesse.

La forte attractivité de la ville auprès des promoteurs, et les nombreux permis accordés dernièrement, représentent, là encore, une variable à prendre en compte. « Je ne peux pas assurer à mes clients qu’il n’y aura pas de programmes immobiliers à côté de chez eux. Nous connaissons une instabilité urbanistique depuis des années… »

En revanche, cette incertitude n’existe pas au niveau des prix. « Ils seront toujours soutenus. Les gens viennent pour le bord de la mer, la tranquillité et la quasi-absence d’insécurité. Je vais peut-être faire “hurler” quelques Testerins mais nous restons l’annexe d’Arcachon. Si les gens pouvaient tous se payer un bien à Arcachon, ils ne viendraient pas à La Teste… » Cogérant de l’agence Century 21, rue du 14-Juillet, avec Marion Duprat, Vincent Donnesse connaît chaque recoin de la ville. Son agence va bientôt tourner avec huit personnes, réparties entre la transaction immobilière et la gestion locative. Il livre à La Dépêche les clés pour comprendre l’immobilier à La Teste sur quelques quartiers emblématiques.

La façade portuaire au plus haut

Qu’on se le dise, seuls les portefeuilles aisés peuvent s’y inviter. « Le secteur du Paradis des canards et des Bordes a remplacé les Portes de l’Océan. Les propriétés y sont belles, la mer toute proche et les terrains, encore grands. Si les gens revendent aujourd’hui, ils feront une plus-value. Sur cette façade maritime, le marché de revente fonctionne très bien. Et ces maisons reprendront une valeur supplémentaire le jour où le port sera dragué et réaménagé. Mais là encore difficile de donner un prix médian au vu des disparités, entre la rue Robert Surcouf, par exemple, et le Paradis des Canards…

À Cazaux, beaucoup moins de transactions

Après des années fastes côté immobilier, le marché cazalin est un peu rentré dans le rang en 2014 avec une diminution des transactions. Mais aussi une très légère baisse des prix, notamment sur les pavillons construits il y a une dizaine d’années. « Cazaux reste un marché de report », confie Vincent Donnesse. « On n’y va pas instinctivement. Et oui, il y a toujours des avions à Cazaux. Mais les gens y habitent et les nuisances y sont supportables. »

Actuellement, les acheteurs peuvent trouver une maison avec trois chambres et 800 m2 de terrain pour 250.000 euros. « Il reste encore des petits terrains à moins de 100.000 euros. Et avec 100.000 euros de plus, on y pose une maison. Cazaux reste ainsi ouvert aux primo-accédants. » Par ailleurs, selon l’agent immobilier, les prix cazalins se maintiennent grâce aux nouveaux services, spécialement le Simply Market, la station-essence, l’école et la mairie. « Aujourd’hui, ce qu’il manque encore à Cazaux, ce sont quelques logements collectifs. Cela ramènerait un peu de jeunesse dans le bourg. »

Les Miquelots, le quartier des extrêmes…

Les premiers prix de La Teste sont ici aux Miquelots. Le grand quartier accueille de la mixité sociale mais aussi des villas aux Portes de l’Océan… « Au-delà de la voie rapide, le marché a toujours été compliqué, les aménagements y sont parfois mal gérés », concède le professionnel. « Les industries côtoient les bâtiments, les commerces, les hangars, les lotissements… Et pour l’immobilier résidentiel, c’est compliqué. Dès que vous passez la voie directe, vous enlevez 10 % du prix du bien. » Démarrons par les Miquelots : « Vallonné, boisé, avec une zone commerciale, école et transport en commun. Pour 180.000 euros, les acheteurs ont accès à une maison, deux chambres avec garages. Mais pas très récente. Ici, les prix ont même légèrement grimpé car ce sont des petits prix à la base. Le marché se maintient bien et reste moins cher qu’à La Teste-centre. » À côté, aux Portes de L’Océan, l’offre est tout autre, destinée à des catégories socioprofessionnelles supérieures. « Mais durant les dix dernières années, ce quartier a baissé d’environ 20 %. Au Hameau des Barons, là où un bien pouvait se vendre 450.000 euros, nous sommes aujourd’hui plus près des 350.000 euros… On ne peut plus réclamer les prix de vente d’il y a cinq ans. »

Un centre-ville qui reste très hétérogène

Pas besoin d’être grand clerc pour l’observer, le centre-ville testerin est un enchevêtrement de hauteurs et des styles.   D’où un marché immobilier compliqué à définir. « Et pour Vincent Donnesse, les élus ont leur rôle à jouer. « Ce sont aussi et surtout des urbanistes. Durant le mandat de Jean-François Acot-Mirande, très peu de résidences ont été construites. Le marché s’est bloqué. À son arrivée, Jean-Jacques Eroles a accepté la plupart de ces permis, c’était démographique. Et après une année 2014 beaucoup plus calme, tout repart. Il y a actuellement neuf résidences en commercialisations en même temps, avec des prix élevés, dus à la pénurie de ces derniers mois. » De plus, l’instabilité guette… « On ne peut pas assurer aux acheteurs qu’ils n’auront rien en vis à vis et qu’un programme ne sortira pas de terre prochainement. Il faut composer avec l’existant. »

_______________________________

La moquette dans les chambres, ce n’est plus possible ! 

Attention, voici le moment où l’agent immobilier fait sa “Valérie Damidot”, reine du relooking sur M6… Et il n’y va pas par quatre chemins : « A La Teste, nous arrivons à un moment où les propriétaires sont dans l’obligation de faire des travaux de modernisation, ou du rafraîchissement, pour conforter leur prix de vente. S’ils ne le font pas, ils vendront en dessous du marché. » En effet, le parc immobilier s’est construit entre les années 70 et 90. Les maisons de La Séoube, la Pinède de Conteau, Notre-Dame ou des Miquelots ont 30 ou 40 ans. « Une maison qui a trente ans se vendait 280.000 euros il y a cinq ans. Mais aujourd’hui, un bien qui a 35 ans, sans avoir subi de travaux, voit son prix chuter… »Pour Vincent Donnesse, la moquette dans les chambres, les petits carreaux marron au sol, un intérieur fait exclusivement de bois ou encore du simple vitrage sont un handicap sérieux à la vente.« Les travaux vont permettre de vendre au prix du marché. Du double vitrage PVC, des radiateurs électrique modernes, des combles isolés… La pose d’un parquet dans une chambre représente un investissement de quelques centaines d’euros, cela peut éviter une négociation de 3.000 ou 5.000 euros. Et le coup de cœur se déclenche plus facilement. »

[ J-B.L. ]

Source La Dépêche du Bassin n°974 du 22 au 28 janvier 2015

77 cours de la République, 33470 Gujan-Mestras

Tél. 05.57.52.75.75

Retrouvez-les sur Facebook et Twitter.