Terrain à vendre à La Teste de Buch

Sans terrain à bâtir disponible, pas de nouvelles constructions à La Teste-de-Buch. Le foncier est le nerf de la guerre, celui qui oriente le prix souvent à la hausse, rarement à la baisse ! Vincent Donnesse fût dernièrement interrogé par le Conseil des Sages de la Mairie de La Teste-de-Buch sur la disponibilité des terrains à bâtir.

La disponibilité du foncier

Question : Le potentiel de terrains libérables par division foncière de parcelles construites existantes est-il important ? Les propriétaires actuels sont-ils prêts à faire le saut, en dehors des cas de vente ?

Réponse : Vincent Donnesse est convaincu que si la mairie pouvait ouvrir à l’urbanisation de nouveaux secteurs, elle le ferait… Quelles zones restent aménageables ? La forêt de la Pinède de Conteau ou Cazaux et pourquoi pas La Palue ?

• La Pinède de Conteau (avec ouverture d’un axe de circulation Chemin de la Procession, plaine Moga, La Magrette). Aux dernières nouvelles (mise à jour a 28/02/2018), cette zone reste en 2AU au futur PLU donc aucun aménagement prévu sur les prochaines années.

• Cazaux : Cap du Mount / Pins de Cazaux. Comme il n’y a pas réellement de marché pour la zone industrielle ou artisanale de Jaumard, les terrains disponibles pourraient être consacrés au logement. La municipalité aurait pu ou devrait vendre des terrains dans la zone actuelle avec un engagement accession social et/ou participatif comme par exemple : reprise de la plus-value en cas de revente, loyer modéré, baux précaire aux jeunes entreprises, … mais aussi, requalifier plus de zones à urbaniser dans le bourg de Cazaux afin de proposer une offre de petite surface en collectif qui est quasi inexistante.

• La Palue : (bord de la voie rapide proximité ancien Hôpital) zone humide voire agricole, qui accueillait jadis un camping. Les parcelles y sont grandes, peu boisées… pourquoi pas la copie de la petite maline avec des maisons sur pilotis sur des parcelles à 8-10% d’emprise au sol afin de conserver des parcelles de bonnes surfaces. Plus de 400 logements ont été construit sur cette zone (site de l’ancien Hôpital Jean Hameau) sous la forme d’un écoquartier. Il est difficile de comprendre comment d’un mètre à l’autre on peut construite du R+4…

Faute de terrains urbanisables, la division parcellaire apparait comme une solution ! La division parcellaire a toujours existé. Ce qui a été introduit par la loi ALUR (2013), ce n’est pas la division parcellaire mais la suppression de la taille minimale des parcelles constructibles. ° Or, contrairement, à ce que l’on trouvait à Gujan (600m² minimum), il n’y avait pas de taille minimale de terrain pour construire dans le PLU de La Teste ( aux exceptions près de certains secteurs des Miquelots et du Pyla). Mais dans le sillage de la loi ALUR, une ingénierie (géomètres, architectes…) s’est développée autour de ce concept et c’est devenu une alternative soit pour des propriétaires qui veulent vendre leur bien et acceptent qu’ils soient dénaturé voire démoli si cela peut leur rapporter davantage, soit – et c’est nouveau- pour beaucoup de propriétaires installés depuis longtemps et moins attirés par la possession d’un grand jardin (seniors notamment). Ainsi, par exemple, je réalise au moins une fois par mois une estimation d’un propriétaire qui souhaite vendre un morceau de son terrain pour éviter de déménager ce qui lui permet soit de rénover son habitation (qu’il garde), soit de dégager du cash.

On peut cependant regretter certaines divisions avec des découpages qui ont été un peu abusifs en termes de surface ou de nombre de maison dans des secteurs qui n’avaient l’environnement densifié pour les accueillir. Mais ce qui est fait est fait…

Rappelons tout de même que seul 8% du territoire Testerins est urbanisable, il n’y a donc peu de chance de pouvoir recréer de nouveaux quartiers ou lotissement de maisons individuelles. Aussi, la densification du centre-ville reste la seule solution pour accueillir de nouveaux logements.

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