Immobilier à La Teste-de-Buch : La densification du centre-ville

En vue de la consultation du nouveau PLU (Plan Local d’Urbanisme) de La Teste-de-Buch (33260 – 33115), le Conseil des Sages de la commune a interrogé Vincent Donnesse, agent immobilier CENTURY 21 à La Teste, au sujet de la densification du centre-ville de La Teste-de-Buch.

Justement, quel est l’avis d’un agent immobilier sur la façon dont la ville est densifiée soit par division de parcelles bâties, soit par construction de copropriétés sur un même terrain. Les copropriétés peuvent être verticales (cas le plus classique d’un immeuble avec plusieurs appartements à chaque étage) ou horizontales (maisons individuelles mitoyennes avec jardinet).

L’appartement a longtemps été la solution de logement la plus économique. Mais aujourd’hui, à La Teste, le prix des appartements atteint (en raison des contraintes d’intégration et des normes de construction) des niveaux plus élevés que celui de maisons de constructeurs (« cubes ») sur des terrains de taille moyenne en ville (350 à 400m² comme par exemple rue Béranger).

On voit même des programmes mixtes dans lesquels les maisons individuelles mitoyennes avec jardinet sont moins chères que les appartements (Kaufmann et Broad rue de la Procession).  On s’aperçoit à cette occasion que pour que l’appartement redevienne un produit compétitif (par rapport à la maison individuelle) y compris pour les charges courantes, il faut que le foncier soit très cher (cas d’Arcachon) et que l’on accepte de construire bien plus de cinq étages (ce n’est le cas ni à La Teste, ni à Arcachon).

On voit même actuellement des programmes immobiliers sortir à des prix au m² quasiment aussi élevés à La Teste (« les villas d’hippocampe » rue Gaston de Foix) qu’à Arcachon («Les Demeures d’Eolia» près de la piscine, à 500m du petit port).

Autre problème, on voit aussi « pousser » des immeubles remplis de T2 et T3 qui répondent très imparfaitement à la demande locale sur le long terme : il y a peu de logements familiaux (T4 et T5) et ceux que l’on trouve dans les résidences en cours de commercialisation sont à des prix très élevés (exemple : Résidence GALLIENI à La Teste : 405 000€ pour un T4 de 96m²).

Vincent Donnesse mesure combien le sujet est délicat et source de polémiques.

• S’agissant du volume de construction, sa réponse est double : « Oui il y a trop d’immeubles existants ou en construction… mais non il n’y en a pas assez ! » Il faut se rappeler que la première grande opération de densification a été l’aménagement de la place Jean Hameau sous la mandature de Claude Espied. Mais cette opération a été suivie d’une période de très faible construction d’immeubles en centre-ville (choix de la municipalité suivante, puis crise économique de 2008 etc…). Alors effectivement après une dizaine d’années de faible construction, l’offre s’est plus que raréfiée, contribuant dans un contexte d’évolution des couts de construction (normes d’isolation thermique par exemple) à l’explosion des prix : Un T2 s’achetait dans le neuf 80.000€ en 2003 mais il fallait débourser 160.000€ en 2015. Certes, il y a eu beaucoup d’immeubles construits au cours des 5 dernières années mais c’est un rattrapage car si l’on calcule les constructions sur 15 ans, on arrive à 1 voire 2 immeubles par an maximum ! Ce qui est tout à fait normal et c’est ce qui aurait dû être fait, un rythme de construction annuellement résonné. Alors oui il y en a énormément en ce moment mais ça se vend car il y a un soutien de l’état (Loi Pinel qui a remplacé la loi Duflot, laquelle avait remplacé la loi Scellier, laquelle …). Et si ça se vend, c’est parce que la demande est réelle, surtout en location même si les durées effectives de locations – comme cela a été indiqué lors de la réunion de juillet- traduisent majoritairement une demande de transition (on loue en attendant de …)

• S’agissant de la qualité urbaine de ces constructions : R+3 +Attique (Appartement de type maison posée sur le dernier étage avec toutes les pièces donnant sur la terrasse qui l’entoure et donc en retrait des façades) est une bonne combinaison pour certains axes du cœur de ville (UAa) ; l’idée des « coulés vertes » est à soutenir tout comme la mise en place d’un taux minimum d’espaces verts (20% pour des résidences de -15 logements, 30% pour les autres et plus si parking en sous-sol). Certaines rues étroites prennent en compte un nouvel alignement (retrait de 1 à 3m) néanmoins une autre donnée pourrait être ajoutée comme un prospect Largeur rue = Hauteur en façade pour les rues très étroites. Certaines critiques portent sur l’architecture (moderne) et il faut bien reconnaitre que l’urbanisation actuelle manque de réelle identité et tout autant d’harmonie ! Bien sûr, les acheteurs ou locataires des appartements attachent une importance primordiale à l’aménagement intérieur et aux espaces communs. Mais l’aspect extérieur (qu’il s’agisse de l’immeuble ou des immeubles voisins) est souvent tout aussi déterminant.

La connaissance que M. Donnesse possède de la demande des acquéreurs ou locataires potentiels lui permet d’affirmer que certaines constructions récentes présentent des risques – à moyen terme- de vacance (ou de difficulté de revente) : c’est le cas du Collectif R+2 parsemé dans des rues pavillonnaires de la zone UC, mais c’est aussi le cas de la construction d’appartements en dehors du « carré du centre ». Par contre, il existerait dans ces quartiers une demande pour des « maisons en bande » lesquelles, au vu de la surface des terrains disponibles, devraient être privilégiées !

Il considère donc que le zonage du PLU doit être adapté de façon très fine pour mettre la commune à l’abri de difficultés futures.

Du collectif en revanche, c’est à Cazaux qu’il en manque ! Hormis les logements sociaux et le Domaine d’Arguin au Clavier, il n’y en a pas ! Cela signifie qu’un jeune militaire qui veut se loger à proximité de la base et veut/peut faire vivre le village doit partir sur Gujan, Le Teich ou Sanguinet. C’est la même chose pour les personnes âgées qui voudraient rester vivre à Cazaux mais ne trouvent pas de petit logement à acheter ou louer et doivent chercher ailleurs ! Cazaux à la chance de pouvoir encore accueillir des familles grâce au prix et à l’emploi de la base aérienne. Attention à ne pas sur construire en social et trouver le bon équilibre (20% du quartier serait déjà beaucoup).

Vous recherchez à acheter un appartement dans le centre-ville de La Teste-de-Buch, contactez votre immobilière Testerine au 05.56.66.40.66

(Contact promoteur, recherche foncière à La Teste-de-Buch : Vincent DONNESSE)