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Immobilier La Teste : C l'info du 17 mai 2016

Publiée le 17/05/2016

 

immobilier la teste

 

 

 

 

 

Notre agence

Située dans le centre-ville 2 rue du 14 Juillet à La Teste de Buch, notre agence CENTURY 21 Duprat Donnesse est spécialisée en transaction, location et gestion immobilière depuis plus de 6 ans. Notre secteur d’activité s’étend sur La Teste de Buch, Gujan-Mestras, Cazaux et Pyla-sur-Mer nous permettant d’être un acteur important de l’immobilier du Bassin d’Arcachon. Notre agence est ouverte 6 jours sur 7 et une équipe de 9 personnes vous accueille en permanence pour vous accompagner dans votre projet immobilier.

 

La règlementation en matière de Gestion Locative

Les nouveaux baux sont arrivés. En effet, comme le prévoyait la loi ALUR (Loi pour l’Accès au Logement et pour un Urbanisme Rénové) un nouveau bail type est arrivé avec les nouvelles règlementations prévues par la loi ALUR (depuis le 27 mars 2014) à savoir les nouveaux délais de préavis (1 mois selon zonage), les plafonnements de loyers, l’indication des futurs travaux à venir, obligation d’annexer une fiche d’informations sur les droits et obligations ainsi que les voies de recours en cas de litige entre bailleur et locataire, compétence des commissions départementales de conciliation élargies (obligation de saisine avant la saisie d’un juge dans le cas d’un litige sur impayé), suppression des clauses pénales prévoyant des pénalités en cas de retard de paiement du loyer, plafonnement des honoraires de location, le statut des colocataires évolue également, nouveaux délais de restitution d’un dépôt de garantie (1 mois), modification des délais pour la délivrance de congés pour vente, … De plus, la loi MACRON est déjà venue modifier certains articles de la loi ALUR !

La garantie VISALE, nouvelle caution locative mise en place depuis le 20 janvier 2016 est 100% gratuite et couvre les trois premières années du bail en cas d’impayés. Cette dernière a été créée afin d’aider les candidats locataires rencontrant une situation professionnelle précaire (CDD, CDI en cours de période d’essai, intérim, stage, …). Pour le moment les chômeurs et salariés hors périodes d’essai en sont exclus. C’est au candidat locataire de faire la première démarche sur internet. Dès acceptation, ce sera au bailleur d’adhérer à VISALE.

Le taux d’effort (c’est-à-dire la part du loyer par rapport aux ressources) ne doit pas excéder 50% ou allant de 30 à 50% pour les salariés de moins de 30 ans en CDI hors période d’essai.

 

Le marché immobilier à La Teste de Buch

immeuble de rapport la teste

Le réseau Century21 compte aujourd’hui 30 agences en Gironde, ce qui en fait le 1er réseau immobilier en franchise du département ! Au niveau national, le réseau Century21 enregistre +16,2% (Laforêt +12%, Guy Hoquet +11,5%) de transaction sur 2015 par rapport à 2014. Pour autant, à La Teste de Buch, la baisse des prix est modérée à -6% du prix médian au m² d’appartements et maisons « anciennes » ce qui le rapporte à 2.535€ le m² médian (biens similaires). En moyenne le prix au m² se rapproche plus des 3.200€ selon les notaires, le neuf fait +7% du notamment au surcoût de construction dû à la RT2012. Bien entendu le fait que les taux d’emprunt bancaire reste historiquement bas entretien cette confiance et ça fait plaisir ! C’est en moyenne 15.000€ de budget supplémentaire mais à La Teste nous avons seulement 1 vente sur 5 par emprunt quasiment totalement et 1/2 en paiement comptant.

Un peu moins d’achat de résidence secondaire à La Teste cette année mais retour des investisseurs locatifs (+13%) notamment dans l’ancien, soutenu par le dispositif fiscal du déficit foncier. Ainsi pour 2016 nous sommes très optimiste : les prix sont stables, les taux sont bas, les Français sont confiants et notre région est toujours aussi belle, si les pouvoirs publics ne créent pas de nouvelles mesures fiscales entre temps, 2016 devrait être une belle année.

Concernant le marché locatif du Bassin d’Arcachon, l’offre est inférieure à la demande créant une tension sur le marché actuel. En effet, les locataires sont plus nombreux que les bailleurs ne laissant pas de place à la vacance locative.

 

Agence immobilière 2.0 

stéphane plaza immobilier arcachon

 

Désireux d’être toujours plus proche des clients et futurs clients, notre agence Century 21 Duprat Donnesse de La Teste de Buch est présente sur les différents réseaux sociaux actuels (Facebook, Twitter, Instagram, Linked-In, Pinterest, Google+, Youtube …) nous permettant alors une grande visibilité et une notoriété importante sur la commune.  Venez nous suivre !

 

Un mandat de Gestion sur mesure 

Nouveauté 2016 : tout inclus = pas d’honoraires de location ! Soucieux de vouloir proposer à nos clients une prestation adaptée à leurs besoins, nous avons mis en place la formule « All Inclusive » qui séduit de plus en plus les propriétaires bailleurs. En effet, au-delà de prestations supplémentaires comprises, vous ne payez plus aucun honoraire de location lors de la signature d’un nouveau bail, il en est de même pour le locataire.

 

Transaction immobilière : La Plus-Value

Lorsque vous vendez un bien immobilier à un prix supérieur à celui payé lors de l’acquisition, vous payez une plus-value. Cette dernière est imposable sur le revenu, sauf s’il s’agit de votre résidence principale. Vous pouvez également bénéficier d’exonérations en fonction de la nature du bien ou de votre situation personnelle. La plus-value immobilière est également soumise aux prélèvements sociaux.

Dans certains cas la plus-value peut être exonérée. S’il s’agit de la résidence principale, d’une première vente d’un logement autre que la résidence principale, bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15.000€, bien détenu depuis plus de 30 ans. Dans d’autres cas vous pourrez également être exonérés, si le bien est vendu au profit d’un organisme de logement social, d’un bien soumis à une expropriation. Enfin, les vendeurs titulaires d’une pension de vieillesse, d’une carte d’invalidité, résidant dans un foyer social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou adultes handicapés et personnes non résidente en France.

C’est au notaire chargé de la vente d’effectuer les démarches auprès de l’administration fiscale, de calculer la plus-value imposable et le montant de l’impôt à payer, d’établir la déclaration et de payer cette dernière auprès des services de publicité foncière.

Montant de l’impôt : Afin de déterminer la plus-value, il faut calculer la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition.

La plus-value est diminuée d’un abattement en fonction de la durée de détention. Le taux et l’abattement sont différents pour déterminer l’assiette imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %. Ce taux augmente si la plus-value dépasse les 50 000€.

 

Investissement Locatif : Le cas du déficit foncier

Le principe du déficit foncier est simple, acheter un bien ancien à rénover dans le but de le louer. Ainsi, après la réalisation de travaux importants, vous pourrez réaliser un déficit foncier qui apparait lorsque les charges foncières déductibles sont supérieures aux loyers encaissés.

Cet investissement a pour intérêt de valoriser et de se constituer un patrimoine de qualité tout en défiscalisant une partie de ses revenus puisque le déficit foncier est imputable sur la totalité des revenus. Le plafond de déficit imputable est de 10.700€, le restant à imputer est reportable pendant une durée de 10 ans.

Les charges imputables sont nombreuses et variées, à savoir la taxe foncière, les travaux de remises en état (Peinture, menuiseries, sols, isolation), nos honoraires de gestion et de location, amélioration des équipements énergétiques, charges de copropriété imputables au propriétaire et enfin les intérêts d’emprunts ! Nous sommes particulièrement formés à la fiscalité immobilière pour vous accompagner dans vos nouveaux projets d’investissement.

 

Nous contacter : 05 56 66 40 66 / addi@century21.fr

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