Achat viager à La Teste-de-Buch

Investissement pour les uns et compléments de revenus pour les autres !

L’histoire du viager « moderne » est initiée pour la première fois en 876 où Charles II décide d’introduire la notion de vente viagère. Le roi utilisait ce principe afin que la transmission de patrimoine puisse se faire de particulier à particulier et non plus du particulier aux institutions religieuses. La rente viagère devient alors un outil de crédit et deviendra de plus en plus monnaie courante.

Le terme «Viager» provient du mot «Viage» signifiant en vieux français le temps de vie. Pour cause, le viager évoque un aléa qui interagit directement avec le contrat de vente. Ce contrat est régit par le régime des contrats aléatoires (Article 1964 du Code Civil).

La pratique du viager s’était essoufflée ces dernières décennies mais face à la récente crise, certaines catégories de ménages n’ont alors trouvé qu’un moyen de gagner un peu plus d’argent : Le Viager !

En effet, la pratique du viager revêt deux catégories de personnes, le débirentier qui représente la personne devant payer la rente, et le crédirentier, qui la perçoit. Cette convention est souvent critiquée car elle renvoie une image de «Pari sur la mort», or, elle permet souvent de satisfaire les besoins pécuniaires des deux parties.

Ces deux parties ont un intérêt différent. Pour le premier, il s’agit là d’un investissement immobilier lui permettant de devenir propriétaire à un coût moindre que celui du marché et pour le second, cela lui permet d’accroitre ses ressources de manière régulière et permanente.

Fonctionnement du viager :

Il existe deux sortes de viager, le viager libre et le viager occupé. Ce dernier peut s’effectuer sur une ou deux personnes (également appelé une ou deux têtes).

Concernant le viager libre, le débirentier (acheteur) doit payer un bouquet (capital initial versé le jour de l’acte) et une rente mensuelle au crédirentier (vendeur). Le calcul de ces deux derniers est défini selon les besoins de chacun et la rente est indexée à un indice de référence. Les parties peuvent décider qu’il n’y ait que le versement d’un bouquet ou que le versement de rentes. Il s’agit là d’une liberté contractuelle. Dans ce cas, le débirentier devient alors propriétaire et conserve l’usufruit du bien.

Concernant le viager occupé, le débirentier paye également un bouquet et une rente qui sera moindre que le viager libre puisqu’en échange, le crédirentier conserve l’usufruit (usus + fructus) et le débirentier n’obtient le jour de l’acte que la nue-propriété (abusus). Dans ce cas, le crédirentier est redevable de la taxe d’habitation et des factures d’énergies (assimilables aux charges locatives récupérables). Au jour du décès du crédirentier, l’acheteur deviendra alors plein propriétaire du bien.

Pourquoi un viager plutôt qu’un investissement immobilier classique ?

Un viager est souvent envisagé lorsque l’investisseur ne souhaite par concourir à un emprunt bancaire. Le viager lui offre alors la possibilité de payer le bouquet au comptant (grâce à un apport personnel) et les rentes mensuelles (provenant de ses revenus). D’autre part, il réalise une économie sur le prix d’achat du bien (entre 15 et 30% de moins que l’estimation libre) et pourra en espérer une plus-value lors de la revente. L’économie réalisée lors de l’achat du bien en viager est en quelques sortes un abattement d’occupation basé sur le Droit d’Usage et d’Habitation calculé en fonction de l’espérance de vie du vendeur et du prix du marché du bien. Cela n’est cependant utilisé que dans le cadre d’un viager occupé.

Les risques du viager :

Le viager peut cependant s’avérer risquer dans certains cas. En effet, pour le débirentier, il s’agit d’un «Pari sur la mort», ce dernier doit alors attendre le décès du crédirentier pour avoir la pleine propriété. Il espère donc que le vendeur ne vive pas trop longtemps pour rentabiliser son investissement.

Un autre risque est également possible, celui du prix du marché. Il convient alors d’étudier ce dernier et d’en anticiper les fluctuations si le but est de revendre le bien à terme.

Enfin, si le débirentier n’honore pas le versement de la rente ou s’il vient à décéder avant le crédirentier, ses héritiers devraient alors continuer de verser la rente sous peine de résolution du contrat de vente viagère.

Le viager s’avère donc être source de plusieurs projets immobiliers, en effet, il pourra convenir à des primos-accèdants qui souhaitent acheter leur premier bien immobilier mais il pourra également être source d’un investissement locatif puisqu’au décès du crédirentier, cet investissement permettra de mettre cette maison ou appartement en location et d’en générer des revenus fonciers.

Les conseillers de votre agence CENTURY21 Duprat Donnesse à La Teste-de-Buch sont à votre écoute pour construire avec vous ce projet immobilier et mettront tout en œuvre pour vous aider à réaliser votre projet de vente ou d’achat d’un bien en viager. Dans le cadre d’un investissement, notre service de gestion locative calculera avec vous la valeur locative du bien et la rentabilité de votre investissement locatif.

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