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Vincent Donnesse sur France Bleu Gironde

Publiée le 28/05/2015

Les Experts en Gironde par Century 21

 

Vincent Donnesse en direct de sa voiture pour l'émission Les Experts en immobilier sur France Bleu GirondePartenaire depuis près de 2 ans de France Bleu Gironde, le réseau Century21 est le seul réseau présent toute l'année sur cette station FM. Chaque mois, dans la très célèbre matinale de Rodolphe Martinez, un agent immobilier Century21 répond aux questions des auditeurs Girondins sur des sujets variés.

Ce Jeudi 28 mai 2015 à 9h00, Vincent Donnesse était l'invité pour aborder le sujet de la préparation de son bien avant sa mise en vente ou location. Suite à un grave accident intervenu aux alentours de 7h45 sur la rocade Bordelaise, Vincent arrivant du Bassin d'Arcachon fut coincé dans les bouchons pendant près de 2 heures!

(Ré)écouter l'émission

L'homme de terrain ne s'est pas laissé abattre.

Qu'à cela ne tienne, Vincent ne peut arriver au Studio, la technologie elle est partout! Et c'est donc depuis sa voiture (en mode Bluetooth), que Vincent a pu partager avec ses voisins de portière, son expérience sur le sujet. 

"Il faut généralement une poignée de secondes à un acheteur pour se décider, pour avoir le coup de coeur, le coup de coeur tant attendu évidemment quant on est vendeur. On espère trouver un acheteur qui va avoir le coup de coeur sur sa maison. Mais souvent en tant que vendeur ou propriétaire qui souhaite mettre en location, on a un attachement particulier à cette maison, on y a vu grandir ses enfants, souvent on y a de bons souvenirs, donc effectivement il en difficile de s'en détacher. Et pourtant, l'acheteur qui vient ou le locataire qui vient visiter, va avoir du mal à se projeter et c'est en une poignée de secondes que ce passe le coup de coeur et si il n'est pas là, hélas la vente ne peut aboutir."

Et les questions ne se sont pas fait attendre...

Monique vient d'acheter une maison et à peine emménagée, elle s'est aperçu que le tout-à-l'égout était bouché. Le diagnostic "tout-à-l'égout" est-il obligatoire Vincent Donnesse, lors de l'acte notarié et lorsqu'on vend une maison? Quel recours en cas de problème? Notre assurance peut-elle nous aider?

"Bonjour Monique, merci de votre appel. Alors le diagnostic assainissement : tout-à-l'égout ou assainissement individuel selon la commune sur laquelle se situe l'habitation, n'est pas obligatoire SAUF dans certaines communes. Ce certificat de conformité de l'installation est réalisé par un expert diagnostiqueur. Le tout-à-l'égout est un élément important de la maison, c'est ce qui l'a fait "respirer". Hélas, la maladie la plus fréquente de l'installation reste les racines d'arbres sur le terrain, les haies de clôtures,... mais aussi la vétusté des tuyaux ou leur mauvaise installation lors de la mise en oeuvre. Il faut l'entretenir ce tout-à-l'égout! Il y a généralement sur le terrain plusieurs regards, il ne faut pas hésiter à régulièrement, avec son tuyau d'arrosage, à le nettoyer un peu. Juste bouché ne constitue pas un vice caché sauf si le vendeur en avait pleinement connaissance et ne l'ont pas signalés à leur acheteur."

La notion de vice caché intrigue fortement les Girondins...

Après la question de Monique, Roseline de Villenave d'Ornon souhaite savoir si il est possible de se retourner contre son vendeur même des années après?

"Se retourner contre un vendeur est une situation délicate au niveau du délai, il n'y a pas de prescription, tout va dépendre du fond, du motif pour lequel on veut se retourner contre le vendeur. Il y a des garanties lorsqu'on achète une maison, la garantie décennale par exemple si la maison à moins de 10 ans."

Monique a acheté sa maison il y a 39 ans! Et 2/3 années plus tard, sa voisine lui a indiqué avoir gagné son procès collectif pour des malfaçons sur les maisons du lotissement. Comme il n'y avait rien d'indiqué dans son acte, Monique n'a pu être indemnisée.

"C'est au notaire de se renseigner sur les éventuelles procédures en cours et malfaçons déclarées. Il doit en informer l'acquéreur."

Le prix de mise en vente

A Rodolphe de prendre la parole et de questionner Vincent Donnesse, expert France Bleu Gironde dans la catégorie Immobilier. Quel est la première règle? Que faut-il faire en premier quand on mais son bien à la vente ou à la location?

"La première chose que je conseille en tant que professionnel, c'est d'avoir une estimation au juste prix et sur la base d'une Analyse Comparative de Marché (l'ACM). Fixer seul le prix de sa maison ne permet pas d'avoir un prix de marché réel, même en ayant fait quelques recherches sur internet. Rien ne vaut l'oeil d'un professionnel. Et il y a aussi des petites astuces à mettre en place, sans chercher à cacher, à camoufler des problèmes comme ceux évoqué par nos 2 précédentes auditrices, on peut par exemple faire des réparations et de mettre en valeur, de repeindre pour l'occasion. Le bon prix en ayant préparé sa maison pour la vendre, il n'y a rien de mieux."

A-t-on tendance à surestimer son bien?

"La valeur sentimentale... notre maison est la plus belle, la plus grande, la plus jolie du quartier, elle vaut donc plus cher! Bien évidemment on a tous, et même lorsqu'on vend sa voiture ou un autre objet pour lequel on a de l'affection, on aura le même comportement. L'estimation par un professionnel permet d'avoir un base afin de se décider sur le prix de mise en vente."

Dans le même secteur, peut-on parler de prix au mètre carré?

"Pour une même maison, avec un terrain de surface différent, le prix au m2 ne sera forcément pas le même. Et le bien en lui même est différent. Lors d'une estimation, on a en moyenne entre 120 et 130 points de contrôle. Que se soit le style, l'année de construction, la configuration des pièces, leur surface, leur exposition, leur aménagement, leur rénovation récente ou non,... bien nombre de facteur entre en jeu.Les taxes selon les communes, un portail électrique, un interphone, un visiophone, une résidence sécurisée, avec gardien, avec piscine,... une estimation pour un professionnel doit minimum prendre 1 heure!"

Dans la série procédure / vice-caché

Jean-Jacques est embêté par la personnes à qui il a vendu sa maison il y a deçà 10 ans. L'assurance de son acquéreur se retourne contre lui car des fissures sont apparues au sol et au plafond suite aux sécheresses survenues il y moins de 10 ans.

"Après tant d'années, surtout une maison construite par un pavillonneur et non en auto-construction, pour des fissures apparues après la vente, je ne vois pas comment un juge pourrait vous mettre en cause. Des microfissures sont courantes? Le crépi qui se fend, les plafonds au niveau des bandes reliant les plaques de BA13 aussi par exemple, mais ça n'est pas grave, hélas c'est courant et ça ne remet pas en cause la solidité de la construction. Sauf si bien évidement les fissures séparent la maison en deux?! Là effectivement c'est plus grave... Il existe des avocats spécialisés en immobilier, en assurance, pour vous accompagner dans ces procédures."

Le mot de la fin

Rodolphe remercie Vincent Donnesse pour son intervention :"retour sur le Bassin avec ce beau soleil puisque je suis agent immobilier à La Teste-de-Buch."

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Et sur internet www.francebleu.fr

 

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